La Russie saisit des appartements en Ukraine
Selon le média ukrainien Novosti Donbassa
La Douma d’État russe a adopté une nouvelle loi autorisant l’État à devenir propriétaire des biens privés appartenant aux Ukrainiens qui n’ont pas enregistré leurs biens conformément à la législation russe.
En pratique, la loi officialise ce qui se passe dans les territoires occupés depuis 2022, suite à l’invasion de l’Ukraine par la Russie. Elle restera en vigueur jusqu’en 2030 et autorise l’expropriation officielle d’appartements et de maisons.
Pendant trois ans, les habitants des régions de Donetsk, Louhansk, Kherson et Zaporizhzhia ont personnellement adressé une pétition à Poutine, le qualifiant de « source de justice ultime » et de « dernier espoir ». Beaucoup se sont trompés en croyant que la destruction de leurs droits de propriété était une erreur administrative locale, et non un acte délibéré de la Russie, et que le « saint Poutine » interviendrait s’ils expliquaient leur sort.
Désormais, il n’y a plus personne vers qui se tourner. Avec la nouvelle loi sur l’expropriation, le Kremlin a effectivement donné son feu vert à de nouveaux vols de biens personnels.
Les journalistes de Novosti Donbassa, Primorka.City et Kavun.City ont enquêté sur la situation actuelle du logement dans les territoires occupés et sur l’impact de la nouvelle loi russe sur la vie des habitants.
Région de Donetsk
Le 9 décembre, le dirigeant de la « République populaire de Donetsk » autoproclamée, Denis Pouchiline, a directement exhorté les habitants à dénoncer les voisins qui, pour diverses raisons, n’avaient pas réenregistré leurs documents de propriété ukrainiens selon les règles russes.
Les autorités d’occupation ont obtenu des pouvoirs élargis pour déclarer ces propriétés « sans propriétaire ».
Une note accompagnant la loi indique explicitement que son objectif est d’accélérer « l’intégration » des territoires occupés et de mettre les propriétés « en circulation économique ».
L’absence d’informations sur la propriété ou l’incapacité de vérifier les documents n’empêchera pas le transfert de propriété à l’État occupant.
Le bénéficiaire de cette mesure sera le « Fonds de développement territorial », qui aura le droit de louer et de vendre les propriétés.
Ces appartements officiellement expropriés seront principalement attribués aux forces de sécurité russes et au personnel des institutions subordonnées, notamment aux enseignants et au personnel médical.
N’importe qui pourrait perdre son droit à son domicile dans le territoire occupé, y compris les Ukrainiens qui restent et ont reçu un passeport russe. Ils doivent achever à temps leur réenregistrement conformément à la loi russe – un processus extrêmement difficile.
Comment fonctionne la saisie des biens à Marioupol
À Marioupol occupé, plus de 13 000 appartements ont déjà été déclarés « sans propriétaire ».
Pour conserver leurs droits, les propriétaires doivent :
- retourner physiquement dans le territoire occupé ;
- être titulaire d’un passeport russe ;
- enregistrer leur propriété dans la base de données russe.
Pour de nombreuses personnes qui ont fui la guerre, même une courte visite chez elles est impossible ou trop risquée. En conséquence, ils perdent la possibilité de protéger leurs biens.
Mais même le respect de ces exigences ne garantit pas une protection contre les décisions arbitraires. Les obstacles les plus courants comprennent :
- Longues files d’attente devant les offices immobiliers – Les résidents doivent prouver leur propriété aux occupants. Les bureaux ne fonctionnent que quatre heures par jour, obligeant les gens à faire la queue pendant la nuit.
- Adresses détruites ou modifiées – Pour prouver leur propriété, les habitants de Marioupol doivent se rendre à des adresses qui n’existent plus car les bâtiments ont été détruits lors des bombardements. Pour les empêcher de prétendre à un logement de remplacement, les occupants changent d’adresse légale. A ces nouvelles adresses, les propriétés n’existent plus et les propriétaires perdent de fait tout droit de les revendiquer.
Une affaire très médiatisée
Les anciens habitants des maisons situées aux 130 et 130A de la rue Artem se sont adressés directement à Vladimir Poutine au sujet de la situation du logement. Ils disent qu’en 2023, les autorités de la « RPD » ont démoli leurs maisons, annulé les adresses et promis une compensation.
Ces promesses n’ont jamais été tenues. Désormais, au lieu d’une indemnisation, les résidents se voient offrir la possibilité de contracter un prêt hypothécaire.
Depuis plus d’un an, les habitants de Marioupol filment des appels vidéo à Poutine sur fond de bâtiments en ruines et de terrains vides. Mais le leader du Kremlin semble avoir d’autres priorités.
Berdiansk
Selon un rapport d’enquête de Hromadske, entre août 2022 et octobre 2025, plus de 4 000 propriétés à Berdiansk – y compris des entreprises, des locaux résidentiels et commerciaux – ont été enregistrées comme « sans propriétaire ». Cela illustre une campagne systématique et à grande échelle visant à « redistribuer » la propriété dans les territoires occupés.
Les autorités d’occupation faisaient systématiquement du porte à porte. Les résidents qui étaient chez eux devaient présenter des documents. Si personne n’était à la maison, les appartements étaient enregistrés et ajoutés aux « registres » officiels.
Dans certains cas, par exemple début 2024, les occupants ont tenté de déclarer huit immeubles entiers à Berdiansk comme « sans propriétaire ».
Certaines de ces décisions ont ensuite été annulées en raison de résistances locales ou de formalités administratives. Cependant, cette tentative elle-même témoigne de l’ampleur des intentions des autorités.
À l’été 2024, les autorités collaborationnistes de la région ont commencé à publier des listes de propriétés avec des adresses précises. Les journalistes ont documenté de nombreux avis, des appartements scellés et des ordres d’enregistrement de propriétés où aucun résident n’était censé vivre.
Une fois ces « registres » créés, les autorités ont commencé à réenregistrer et à redistribuer les logements.
Les propriétés privées étaient simplement cédées pour accueillir des soldats ou des « spécialistes russes », et parfois en guise de récompense pour les personnes fidèles aux autorités d’occupation.
Région de Kherson
La question de la « nationalisation des biens sans propriétaire » dans la partie occupée de la région de Kherson a été promue par les autorités russes dès les premiers mois de l’occupation. Dès septembre 2022, ils ont commencé à émettre des « ordonnances » et des « décrets » qui les autorisaient effectivement à saisir les biens d’autrui.
Les occupants affirment qu’ils « nationalisent » les biens appartenant à ceux qui seraient « impliqués dans l’agression contre la population de la région de Kherson ».
Ils définissent ces individus comme :
- les membres des forces armées ukrainiennes et des unités de volontaires, ainsi que leurs proches ;
- toute personne censée avoir « aidé » les forces ukrainiennes – y compris les volontaires ou les personnes qui « diffusent des informations », ce qui signifie en réalité toute personne ayant une position pro-ukrainienne.
Une clause distincte autorise la saisie des biens appartenant aux familles des militaires ukrainiens tombés au combat s’ils ont été « obtenus à la suite d’une participation aux hostilités » – en pratique, presque tous les biens.
Les documents sont rédigés de manière à permettre à pratiquement toute personne ayant une position pro-ukrainienne d’être qualifiée d’« agression », à toute propriété d’être classée comme sujette à « nationalisation » et aux droits légaux des Ukrainiens sur leurs actifs d’être supprimés.
Les premières tentatives de saisie de biens dans la région occupée de Kherson ont commencé lorsque les forces russes avaient besoin de logements pour leurs troupes. Ils étaient hébergés dans des centres de villégiature, des sanatoriums et d’autres établissements dont la plupart des propriétaires avaient fui. Les règles ont ensuite été étendues aux propriétés privées appartenant aux civils.
En 2024, l’administration d’occupation a adopté une soi-disant « loi » lui permettant de fonctionner avec des « objets sans propriétaire » situés dans des biens immobiliers.
En vertu de cette « loi », pratiquement toute propriété à laquelle le propriétaire n’a pas accès immédiatement est automatiquement considérée comme « abandonnée ».
La procédure est délibérément conçue pour rendre la saisie aussi simple que possible :
- quelqu’un signale qu’une propriété est « sans propriétaire » ;
- une « commission d’inspection » est effectuée — un processus formel au cours duquel la propriété est décrite, photographiée et un avis est affiché exigeant des documents de propriété dans un court délai ;
- si personne ne « prouve la propriété » dans un délai de 14 à 30 jours, le bien est déclaré sans propriétaire ;
- ils sont ensuite inscrits au « Registre foncier de la région de Kherson » russe et peuvent être vendus aux enchères, transférés aux organismes fédéraux russes, aux services militaires ou de sécurité, ou redistribués entre les autorités et les entreprises d’occupation.
Le produit des ventes est transféré au budget de l’administration d’occupation.
Il ne s’agit pas d’une loi au sens juridique du terme. Il s’agit d’un mécanisme d’appropriation des biens ukrainiens, de perquisitions dans les entreprises, de légalisation d’équipements déjà volés et de transfert d’actifs à des entreprises, à l’armée et aux services de sécurité russes.
Comment les Russes recherchent des logements « sans propriétaire » dans la région de Kherson
Le programme, développé pour la première fois dans les parties occupées des régions de Donetsk et de Louhansk et en Crimée depuis 2014, fonctionne comme suit :
- Surveillance des paiements des services publics : Si un résident ne paie pas les services publics, cela peut être utilisé comme raison formelle pour déclarer la propriété « sans propriétaire ».
- Vérification des registres de propriété russes : L’absence d’enregistrement dans le registre de propriété russe est interprétée comme indiquant un « propriétaire indéfini ».
- Rapports des soi-disant « inspecteurs de chantier », des agents de quartier et des employés des services publics : Ils rendent compte des habitants qui ont quitté leur domicile ; parfois les voisins font de même.
- Inspections des appartements lors des « élections » et des « recensements » : Les appartements vides sont enregistrés et entrés dans la base de données comme potentiellement « sans propriétaire ».
La position officielle de l’Ukraine
Le ministère ukrainien des Affaires étrangères a publié une déclaration officielle concernant l’adoption par la Douma d’État russe d’une loi qui légalise effectivement l’appropriation des biens ukrainiens en Russie.
« Il s’agit d’un nouvel acte illégal visant à priver massivement les citoyens ukrainiens de leurs biens dans les territoires temporairement occupés. La Russie s’est effectivement déclarée ‘Etat voleur' », a déclaré le ministère.
En tant que puissance occupante, la Fédération de Russie est légalement tenue, en vertu du droit international humanitaire, de respecter la propriété privée et de s’abstenir de toute confiscation. L’article 46 du Règlement concernant les lois et coutumes de la guerre sur terre, annexé à la Convention IV de La Haye de 1907, interdit explicitement l’appropriation de la propriété privée dans les territoires occupés.
Le ministère ukrainien des Affaires étrangères considère ces actions comme faisant partie d’une politique russe délibérée visant à modifier la composition démographique des territoires occupés, à déplacer la population locale et à installer des citoyens russes – violant ainsi l’article 49 de la Quatrième Convention de Genève, qui interdit à la puissance occupante de transférer sa population dans les zones occupées.
Le ministère a appelé la communauté internationale à condamner ces violations répétées du droit international humanitaire et à continuer de soutenir les mécanismes visant à demander des comptes à la Russie et à ses dirigeants politico-militaires, notamment en considérant ces actes comme des crimes de guerre au sens du Statut de Rome de la Cour pénale internationale.
L’Ukraine documentera tous les cas de saisies illégales de biens et garantira le rétablissement des droits des propriétaires légitimes après la désoccupation des territoires ukrainiens. Toute décision illégale de l’État occupant n’aura aucune force juridique et sera annulée, a conclu le ministère.
La Russie saisit des appartements en Ukraine
