Forte demande de nouveaux logements en Arménie
La construction de nouveaux logements bat son plein en Arménie, principalement à Erevan et dans les localités voisines. Les agents immobiliers expliquent cette tendance par une forte demande tant de la part des résidents locaux que des acheteurs étrangers. Ils soulignent également que de nombreuses personnes ont récemment commencé à préférer les appartements nouvellement construits. Sur le marché secondaire, les résidents sont souvent confrontés à des problèmes tels que des ascenseurs vétustes ou des réseaux d’égouts vétustes.
Cependant, les agents immobiliers affirment que les nouveaux développements n’attireraient pas une telle demande sans une loi permettant aux acheteurs de récupérer l’impôt sur le revenu sur les prêts hypothécaires. Le dispositif s’applique uniquement à l’achat de logements nouvellement construits. L’État rembourse l’impôt sur le revenu sur le salaire de l’acheteur. Les acheteurs peuvent ensuite utiliser cet argent pour couvrir les intérêts hypothécaires.
La loi est entrée en vigueur en 2014. Les autorités ont cessé de l’appliquer à Erevan en 2025. Toutefois, les promoteurs qui ont obtenu des permis de construire avant 2022 peuvent toujours vendre des appartements dans le cadre du système de remboursement de l’impôt sur le revenu.
Les acheteurs ne peuvent utiliser cette option qu’une seule fois. Les personnes ayant des revenus stables et des salaires plus élevés ont tendance à choisir ce mode d’achat d’un logement.
Bien entendu, le remboursement de l’impôt sur le revenu représente une charge financière importante pour l’État. Cependant, l’adoption de cette loi a entraîné un boom de la construction sans précédent à Erevan et dans ses environs au cours des cinq dernières années. La construction est devenue le principal moteur de la croissance économique.
Une analyse des annonces sur les sites de logements neufs montre que plus de la moitié des appartements prêts à emménager ont déjà été vendus. Les chiffres varient selon les endroits, mais ils se situent généralement entre 40 % et 70 %.
Les personnes aux revenus plus modestes ont tendance à acheter un logement sur le marché secondaire. Les prix dans ce segment sont nettement inférieurs.
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Données statistiques
Selon le Comité du cadastre, plus de 74 458 transactions immobilières ont été enregistrées à Erevan en 2025. Il s’agissait notamment d’immeubles d’appartements, de maisons privées, de terrains et de propriétés commerciales. Cela représente une augmentation de 8 % par rapport à 2024, où 68 914 transactions ont été enregistrées.
Environ 21 000 transactions concernaient l’achat d’appartements dans des immeubles d’habitation à logements multiples. Parmi eux, 15 000, soit 72 %, ont eu lieu à Erevan.
Après la capitale, le plus grand nombre de ventes de logements neufs a été enregistré dans la ville d’Abovyan, avec 3 131 transactions.
Plus de la moitié de toutes les transactions de vente et d’achat de logements à Erevan concernaient des appartements situés dans de nouveaux immeubles. 89 % des acheteurs ont acheté leurs appartements directement auprès des promoteurs.
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Ce qui attire les acheteurs vers les logements neufs
Ashkhen Avalyan a acheté un nouvel appartement de 50 mètres carrés à Erevan, profitant du système de remboursement de l’impôt sur le revenu.
Un mètre carré du bâtiment coûte 520 000 drams (environ 1 390 dollars). Elle a versé un acompte de 10 %.
« J’ai soigneusement étudié les offres sur le marché secondaire et j’ai choisi cette option. Dans un premier temps, j’aurais dû payer un acompte de 30 % sur le marché secondaire. De plus, les maisons dont le prix était inférieur à 80 000 $ nécessitaient des rénovations et de l’ameublement. Cela augmentait considérablement le coût global. » Ashkhen explique.
Les acheteurs de nouveaux programmes doivent généralement attendre longtemps avant d’emménager. La plupart achètent des appartements à un stade précoce de la construction, tandis que certains achètent un peu plus tard. La construction prend souvent plus de temps que prévu et les gens ne peuvent emménager qu’au bout d’un à trois ans. Beaucoup profitent de ce temps pour économiser de l’argent pour la rénovation et l’ameublement.
« Dans le cas du remboursement de l’impôt sur le revenu, les paiements restent relativement faibles les premières années. Plus tard, les intérêts diminuent, mais le principal augmente. Pour être honnête, lorsque j’ai acheté un appartement neuf, je m’attendais aussi à le revendre plus tard à un bon prix. Le marché secondaire soulève des doutes à cet égard. Le parc de logements anciens est problématique: les ascenseurs sont vétustes et les systèmes d’égouts sont usés. Il sera difficile de vendre un tel appartement à un prix raisonnable. » » dit Ashkhen.
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Les logements neufs et anciens restent en demande
Andranik Grigoryan est un agent immobilier. Il propose désormais à ses clients de nouveaux développements également en dehors d’Erevan. Cependant, il affirme que le marché d’Erevan domine toujours :
« Les gens sont prêts à payer 30 à 40 % de plus pour acheter un appartement dans la capitale. Les offres régionales attirent davantage les résidents locaux. Certains nouveaux développements à Erevan sont toujours éligibles au remboursement de l’impôt sur le revenu. Cependant, pour être honnête, ils ne sont pas destinés aux personnes ayant des revenus faibles ou moyens. Un mètre carré dans de tels appartements coûte généralement plus de 3 000 dollars. «
Selon Andranik, la plupart des acheteurs de ce segment n’utilisent pas le remboursement de l’impôt sur le revenu :
« Ils achètent souvent des biens immobiliers au comptant, sans hypothèque. Nos compatriotes vivant à l’étranger achètent principalement des logements dans ce segment. Ils y voient un investissement ou un moyen d’assurer la stabilité financière. Les conversations avec eux montrent que beaucoup envisagent de passer leurs vieux jours ici ou d’y vivre quelques mois chaque année. »
L’agent estime que l’Arménie offre l’environnement le plus sûr pour la diaspora arménienne :
« En outre, certains compatriotes vivant à l’étranger sont prêts à s’installer ici pour éviter les problèmes qu’ils rencontrent dans d’autres pays. Les gens me demandent souvent qui achètera autant d’appartements dans les nouveaux complexes immobiliers si le pouvoir d’achat national reste faible. La réponse est celle des Arméniens de la diaspora. Certains achètent plusieurs appartements à la fois. Les prix ne changeront pas fortement dans les années à venir, car l’afflux de personnes étrangères se poursuit. De plus, certains acheteurs achèteront des appartements pour les louer et s’assurer un revenu stable. «
Parlant des prix élevés dans les nouveaux développements, il souligne que le marché secondaire offre toujours des options abordables aux acheteurs aux moyens limités. Cela permet au marché secondaire de maintenir des ventes stables, même sans aide de l’État comme le remboursement de l’impôt sur le revenu.
« Les acheteurs sur les marchés primaire et secondaire sont différents. Ceux qui ont des économies préfèrent le marché secondaire, car soit ils souhaitent emménager immédiatement, soit louer le bien. Dans le cas de nouveaux programmes, l’emménagement prend entre un et trois ans », Andranik Grigoryan explique.
Quoi qu’il en soit, l’Arménie connaît un boom de la construction. L’année dernière, les promoteurs ont mis en service 2 270 000 mètres carrés de logements. A titre de comparaison, le chiffre s’élevait à 1 251 000 mètres carrés en 2024.
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