Les prix des loyers baissent à Erevan
Après une forte hausse des prix des loyers en 2022, l’Arménie connaît désormais une baisse significative. La baisse a débuté mi-2023 et s’est accentuée en 2024, avec une baisse des tarifs de location d’environ 30 %. Les agents immobiliers attribuent la hausse initiale à l’afflux temporaire de Russes en Arménie en raison de la guerre entre la Russie et l’Ukraine, qui a créé une demande accrue et fait monter les prix, voire le doubler dans certains cas.
Alors que de nombreux nouveaux arrivants quittaient progressivement l’Arménie, le marché s’est à nouveau ajusté. Une « pénurie de locataires » est désormais apparue, notamment pour les propriétés haut de gamme dont les loyers mensuels varient entre 1 000 $ et 3 000 $.
D’autres facteurs ont également contribué à la baisse des prix des loyers. Par exemple, le nombre de propriétés disponibles dans les villes proches d’Erevan a augmenté. Les agents immobiliers estiment que cette tendance persistera dans les années à venir.
Il est intéressant de noter que les tarifs de location auraient pu baisser plus tôt sans l’arrivée de plus de 100 000 Arméniens du Karabakh en Arménie. Après le départ des expatriés russes, la demande de ces réfugiés est devenue importante, notamment à Erevan, car ils recherchaient la proximité des emplois et des services sociaux. Cependant, contrairement aux locataires étrangers, ils louaient principalement des maisons et des appartements plus abordables.
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Comment la hausse des loyers a affecté une famille
Susan loue des appartements depuis huit ans. Elle a quitté Kapan pour s’installer à Erevan afin de garantir à ses enfants une éducation de qualité. Au fil des années, la famille a dû déménager à plusieurs reprises en raison de l’augmentation inattendue du loyer par les propriétaires.
« Au départ, nous louions un appartement à Erevan pour 60 000 drams par mois (153 dollars au tarif actuel). Mais chaque année, le propriétaire augmentait le loyer de 10 000 drams (25 dollars), expliquant que la proximité de l’appartement avec le métro le rendait attractif pour les étudiants des régions », Susan raconte.
En 2020, le loyer de cet appartement avait augmenté de 40 000 drams (100 dollars), obligeant la famille à chercher un logement plus abordable dans la banlieue d’Erevan. Cependant, ils n’ont pas trouvé d’appartement convenable et ont dû déménager à Abovyan. Là, ils ont loué un appartement de trois chambres avec un système de chauffage privé pour 80 000 drams (200 dollars).
« Nous étions très satisfaits des conditions. Mais en 2022, lorsque les Russes sont arrivés en Arménie, le loyer de cet appartement a doublé. Nous avons proposé au propriétaire un contrat à long terme de 120 000 drams (300 dollars), mais il a refusé. » Susan explique.
Pendant un an, la famille de quatre personnes a été contrainte de vivre dans une seule pièce dans un dortoir, payant 100 000 drams (250 dollars) par mois.
« Même si mon mari et moi travaillions et payions les études des enfants, nous ne pouvions pas nous permettre de dépenser davantage en loyer. » Susan se souvient.
En août de l’année dernière, le propriétaire de l’appartement de trois chambres à Abovyan a proposé de le louer à long terme pour 120 000 drams.
« Nous avons immédiatement signé un contrat de deux ans. Nous vivons désormais dans cet appartement confortable et savons que le prix ne changera pas. Un appartement similaire situé quelques étages au-dessus a été récemment loué pour 150 000 drams (380 dollars) », dit-elle.
L’année prochaine, la famille envisage d’acheter un appartement dans l’un des immeubles nouvellement construits à Abovyan.
« Nous ne voulons plus vivre dans des appartements en location. Les enfants ont obtenu leur diplôme universitaire et ont commencé à travailler. Il est temps de réaliser notre rêve de longue date. Nous gagnons tous les quatre. Notre fille aînée épargne pour l’acompte. Nous bénéficierons également du remboursement de l’impôt sur le revenu sur les versements hypothécaires jusqu’en 2027. Nous devons profiter de cette opportunité. Susan partage ses projets.
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Autorégulation du marché
La forte demande et la hausse des loyers ont incité de nombreux propriétaires qui n’avaient jamais envisagé de louer leur logement à profiter des « circonstances favorables » en 2022. Ce constat a été partagé par Andranik Arutyunov, fondateur de Silver REA Real Estate et membre de l’association arménienne. Association des agences immobilières.
Commentant le marché, Aroutyunov a souligné que la récente baisse des prix n’est pas un ralentissement mais plutôt le résultat de la stabilisation du marché. Il a également noté que la hausse des prix des loyers a stimulé l’activité sur le marché secondaire du logement :
« Les personnes épargnées achetaient des propriétés sur le marché secondaire pour les louer. Actuellement, les propriétés dans la fourchette de 300 à 500 dollars sont les plus demandées, ce qui reflète les niveaux de revenus de la population.
Arutyunov prévoit que le marché se stabilisera complètement bientôt, mais il ne s’attend pas à de nouvelles baisses significatives des prix.
L’agent immobilier Ashot Amirkhanyan a décrit 2024 comme une année difficile pour le marché immobilier, mais a noté que les prix se sont désormais stabilisés à des niveaux réalistes. Il a observé qu’il existe de nombreuses inscriptions, mais que la demande est relativement faible. Cela s’explique notamment par le fait que de nombreux locataires ont acheté une maison.
« Désormais, le marché ne connaîtra des pics que pendant les mois de pointe touristique. Les chambres d’hôtel en Arménie sont très chères, c’est pourquoi de nombreux étrangers préfèrent louer des appartements à court terme », dit Amirkhanyan.
Il prédit que les appartements en location dans une fourchette de prix allant jusqu’à 200 000 drams (500 dollars) resteront en demande. De plus, les appartements situés au centre d’Erevan avec des loyers mensuels compris entre 1 000 et 1 200 dollars et les propriétés à louer à court terme susciteront l’intérêt.
Pour ceux qui disposent d’un budget de location mensuel de 100 000 drams (250 dollars) ou moins, il faudra probablement trouver un logement dans les villes voisines telles qu’Etchmiadzin, Abovyan, Masis, Artashat ou Ashtarak.
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Le paiement de l’impôt sur le revenu sur les biens locatifs est obligatoire
La Commission nationale des recettes rappelle régulièrement aux propriétaires que la mise en location d’un bien immobilier nécessite le paiement d’un impôt sur le revenu s’élevant à 10 % des revenus locatifs. En outre, les propriétaires doivent soit signer un contrat de location enregistré auprès de l’État, soit soumettre une déclaration de loyer à l’administration fiscale.
Le non-respect de ces exigences entraînera une amende. La pénalité est de 5 % de la valeur marchande de la propriété, plafonnée à 500 000 drams (1 270 dollars).
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