Acheter une maison en Azerbaïdjan
Le prix moyen d’un appartement de 65 mètres carrés à Bakou se situe désormais autour de 178 000 manats (environ 105 000 dollars). Une personne gagnant le salaire mensuel moyen du pays de 1 174 manats (environ 690 dollars) devrait épargner la totalité de son revenu pendant 12 ans et demi pour pouvoir se le permettre. Mais une fois pris en compte le coût de la nourriture, du loyer, du transport et des autres dépenses quotidiennes, ce calcul est purement théorique.
Selon une étude réalisée en août par la Banque centrale, les prix de l’immobilier ont augmenté de 8,6 % sur un an au deuxième trimestre 2026. Les prix des logements nouvellement construits ont augmenté de 12,4 %, tandis que ceux du marché secondaire ont augmenté de 8,6 %. Les loyers ont augmenté de 7,4%. Sur la même période, les salaires nominaux moyens ont augmenté de 7 %.
Les appartements subventionnés en Azerbaïdjan se vendent en quelques secondes alors que le mécontentement du public grandit
Même si la vente devait durer plusieurs jours, la plupart des acheteurs signalent des problèmes dans le système et déclarent qu’ils n’ont pas pu sélectionner un appartement.
La croissance des salaires ne parvient pas à suivre le rythme des prix de l’immobilier
En Azerbaïdjan, le salaire nominal moyen a augmenté de 7 % sur l’année, soit environ 77 manats (environ 45 dollars), pour atteindre 1 174,4 manats. Dans le même temps, les prix des logements nouvellement construits ont augmenté de 12,4 %. Cela signifie que les logements neufs sont devenus 5,4 points de pourcentage plus chers que le taux d’augmentation des salaires moyens.
Cet écart montre que l’abordabilité du logement pour les acheteurs potentiels ne s’est pas améliorée. L’augmentation des salaires a augmenté le revenu annuel avant impôts d’un travailleur d’environ 920 manats (environ 541 dollars). Pendant ce temps, une augmentation de 12,4 % des prix de l’immobilier signifie qu’un appartement coûtant entre 170 000 et 180 000 manats serait devenu environ 19 000 à 20 000 manats (environ 11 200 à 11 700 dollars) plus cher au cours de l’année.
Il convient également de noter que 1 174 manats correspond au salaire nominal moyen dans l’ensemble de l’économie. Ce chiffre est calculé avant impôts et cotisations sociales et ne reflète pas le revenu réel de la plupart des travailleurs.
Combien d’années faudrait-il pour acheter un appartement de 65 mètres carrés ?
La plateforme m2map, qui a analysé plus de 82 000 annonces actives en août, a estimé le prix médian demandé à Bakou à 2 735 manats (environ 1 609 dollars) le mètre carré. A ce prix, un appartement de 65 mètres carrés coûterait 177 775 manats.
Selon les données de juillet de la Chambre des évaluateurs d’Azerbaïdjan, le prix médian au mètre carré des maisons nouvellement construites était de 2 812,5 manats (environ 1 655 dollars), contre 2 616,7 manats (environ 1 540 dollars) sur le marché secondaire. Cela situe le prix d’un appartement de cette taille entre 170 000 et 183 000 manats (environ 100 000 à 108 000 dollars), selon le segment.
Au salaire mensuel moyen national de 1 174,4 manats, 177 775 manats représentent un peu plus de 12 ans et demi du salaire total d’un travailleur. En utilisant le salaire moyen de Bakou de 1 487 manats (environ 875 dollars), la période tombe à environ 10 ans. Mais il ne s’agit là que d’un calcul théorique, en supposant qu’une personne ne dépense aucune partie de son salaire pour autre chose. En réalité, une personne disposant d’un revenu moyen aurait besoin de beaucoup plus de temps pour économiser le prix total d’un appartement.
Si un acheteur peut économiser 20 % de son salaire, il lui faudra environ 50 ans pour accumuler le coût total de la propriété. Il faudrait près de huit ans pour économiser l’acompte requis dans le cadre d’une hypothèque standard, qui dans ce cas serait d’environ 28 000 manats (environ 16 500 dollars).
Le salaire moyen ne reflète pas non plus les revenus de tous les travailleurs. Selon les données du Comité national des statistiques, au cours des cinq premiers mois de l’année, le salaire mensuel moyen était de 763 manats (environ 449 dollars) dans le commerce de détail, de 825 manats (environ 485 dollars) dans l’éducation et de 800 manats (environ 470,50 dollars) dans le tourisme et la restauration. Pour les travailleurs de ces secteurs, un appartement de milieu de gamme à Bakou équivaut à environ 18 à 19 ans de leurs revenus cumulés.
Bakou inondée avant le forum d’urbanisme : pourquoi la ville lutte contre chaque pluie
Les systèmes d’approvisionnement en eau et d’égouts de Bakou et d’Absheron ont été construits dans les années 1980, tandis que la population et le nombre de colonies ont augmenté depuis lors.
Un prêt hypothécaire rend-il le logement plus abordable – ou plus cher ?
Le montant maximum disponible pour une hypothèque standard du Fonds de garantie d’hypothèques et de crédit est de 150 000 manats (environ 88 235 $), avec une durée de prêt allant jusqu’à 25 ans, un taux d’intérêt annuel de 8 % et un acompte minimum de 15 %. Cependant, 85 % du prix de l’appartement de 177 775 manats dépasse la limite du prêt, ce qui signifie que l’acheteur devrait fournir au moins 27 775 manats sur ses propres fonds.
Si les 150 000 manats restants étaient empruntés pendant 25 ans à un taux d’intérêt de 8 %, le paiement mensuel serait d’environ 1 158 manats (environ 681,20 dollars). Sur toute la durée du prêt, l’emprunteur rembourserait plus de 347 000 manats (environ 204 000 dollars) à la banque. En incluant l’acompte, le coût total dépasserait 375 000 manats (environ 220 600 dollars). L’assurance, l’évaluation du bien, les frais de notaire et autres frais associés ne sont pas inclus.
Un paiement mensuel de 1 158 manats est presque égal au salaire moyen dans tout le pays et représente 78 % du salaire moyen à Bakou. Selon les règles du Fonds, les versements hypothécaires ne doivent pas dépasser 70 % du revenu combiné après impôt des emprunteurs. Cela signifie qu’il serait pratiquement impossible pour un résident de Bakou gagnant un seul salaire moyen de rembourser seul une telle hypothèque.
Dans un ménage où deux personnes gagnent le salaire moyen de Bakou, le versement hypothécaire mensuel représenterait 39 % de leur revenu nominal combiné. Après impôt, la part dépasserait 40 %. Selon la méthodologie de l’OCDE et d’Eurostat, les coûts de logement dépassant 40 % du revenu disponible sont considérés comme une charge de logement excessive.
Dans le cadre du programme de prêts hypothécaires subventionnés, le taux d’intérêt annuel est de 4 %, la durée du prêt peut aller jusqu’à 30 ans et le montant maximum du prêt est de 100 000 manats (environ 58 820 $). Bien que le paiement mensuel soit d’environ 477 manats (environ 280,60 dollars), l’achat d’un appartement de 65 mètres carrés au prix moyen de Bakou nécessiterait environ 78 000 manats (environ 45 882 dollars) de fonds propres de l’acheteur. La baisse des taux d’intérêt ne résout donc pas le principal problème des familles ne disposant pas d’épargnes substantielles.
La location est-elle moins chère ?
Le loyer médian annoncé à Bakou est de 11 manats (environ 6,50 dollars) par mètre carré et par mois. Louer un appartement de 65 mètres carrés coûterait donc environ 715 manats (environ 420,60 dollars) par mois, soit 443 manats (environ 260,60 dollars) de moins que le paiement mensuel d’un prêt hypothécaire standard. Cependant, cela représente toujours environ 48 % du salaire moyen à Bakou, hors factures de services publics.
Si un investisseur achetait un tel appartement pour 178 000 manats et le louait pour 715 manats par mois, le rendement locatif annuel brut serait d’environ 4,8 %. Après avoir pris en compte l’entretien, les périodes pendant lesquelles la propriété est vacante et les autres coûts associés, le rendement réel serait encore plus faible. Acheter un appartement avec un prêt hypothécaire puis le louer ne permet donc généralement pas au propriétaire de couvrir la totalité du coût grâce aux seuls revenus locatifs. Ce modèle peut avoir du sens principalement pour les investisseurs disposant d’un capital important et qui parient sur de nouvelles hausses des prix de l’immobilier.
Bayir Shahar : Démolition des quartiers historiques de Bakou et paradoxe de « l’Année de l’architecture »
La destruction de ces quartiers historiques du centre-ville, notamment autour de la mosquée Teze Pir, a suscité la colère de nombreux habitants.
Qu’est-ce qui fait monter les prix ?
La Chambre des évaluateurs attribue la hausse des prix des nouvelles constructions à la forte demande dans les segments moyen-supérieur et haut de gamme, à la disponibilité de financements hypothécaires et à la perception du logement comme un actif d’investissement. L’indice des prix des terrains de la Chambre indique également une hausse des prix et une offre limitée dans les zones privilégiées. Cela pourrait exercer une pression supplémentaire sur le coût des logements nouvellement construits.
Dans le même temps, selon le Comité national des statistiques, les investissements dans la construction résidentielle ont chuté de 2,7% en termes réels au premier semestre. Ces chiffres renforcent l’hypothèse selon laquelle la demande, qui croît plus vite que les revenus des ménages, se heurte à une offre limitée.
Les prêts hypothécaires garantis par l’État rendent le logement plus abordable pour certaines familles : au premier semestre, 2 242 familles ont reçu des prêts hypothécaires d’une valeur totale de 226,3 millions de manats (environ 133,1 millions de dollars). Depuis 2019, un peu plus de 10 000 familles ont eu recours au programme de location avec option d’achat. Il reste toutefois à déterminer si ces programmes seront suffisamment importants pour freiner la hausse globale des prix de l’immobilier.
Acheter une maison à Bakou est donc aujourd’hui plus abordable pour un ménage disposant de deux revenus officiels stables, d’économies substantielles pour un acompte ou d’un autre bien pouvant être vendu que pour quelqu’un vivant avec un seul salaire moyen. Ceux qui sont admissibles à des prêts hypothécaires subventionnés et qui disposent de dizaines de milliers de manats d’épargne sont également dans une position plus forte.
Pour tous les autres, le choix se situe essentiellement entre un loyer de plus en plus cher et un endettement substantiel à long terme.
Opinion : « Anarchie et violences policières lors des démolitions d’immeubles à Bakou »
161 maisons sont en cours de démolition, la plupart non enregistrées, mais les autorités les ont en fait reconnues grâce aux compteurs installés et aux factures de services publics payées.
Acheter une maison en Azerbaïdjan
